一天內，中央多部委圍繞房地產市場打出一套“政策組合拳”。
5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，就支持國企收購已建成未出售商品房、盤活存量土地、保交樓等方面作出部署。當天，央行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布三條政策，宣布降低貸款首付比、取消房貸利率下限、下調個人住房公積金貸款利率。
這波政策組合拳，力度有多大？又將如何影響房地產市場走勢？以下為澎湃新聞梳理的逐條解讀：
首套房首付最低15%
5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，通知提到，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
業(yè)內表示，當前住房商貸首付比例已經降到了歷史最低水平。
克而瑞研究中心指出，2023年8月末，央行將全國首套、二套房最低首付比例分別下調至20%、30%。此后，除北京、上海等8個城市外，其他城市均已將首付比調整到了國家規(guī)定的下限。此次央行將首付比例再下調5個百分點，旨在進一步減輕購房首付壓力，降低置業(yè)門檻。
取消房貸利率下限
同日，中國人民銀行發(fā)布關于調整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區(qū)內各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，將房貸利率下限調控權給予地方。此前首套、二套房貸利率下限分別為5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP（4月5年期以上LPR3.95%），新房價格環(huán)同比連續(xù)3個月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。
根據央行公布數據，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。
另根據中指研究院監(jiān)測，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。當前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。
業(yè)內認為，后續(xù)房貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平，居民購房貸款成本進一步下滑。
下調公積金貸款利率
中國人民銀行發(fā)布關于下調個人住房公積金貸款利率的通知，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，下調個人住房公積金貸款利率，將使更多穩(wěn)定就業(yè)的職工以更低成本購房，增強職工的購房能力，刺激穩(wěn)定就業(yè)的職工入市。
截至發(fā)稿，廣州、蘇州、成都、合肥等多地已跟進下調住房公積金貸款利率。
3000億元再貸款支持國企收購商品房
除了信貸政策繼續(xù)寬松外，支持國企收購商品房、盤活存量土地、保交樓等方面也均有大力度支持措施出臺。
5月17日下午，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。中國人民銀行副行長陶玲表示，設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
克而瑞研究中心認為，該項政策是央行為支持構建房地產發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
另據不完全統(tǒng)計，政府收儲商品房模式自2022年以來，濟南、蘇州、福州、天津等13個城市均有落地。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，現階段的消化存量房產，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。從政策舉措來看，除了本次會議提到的直接收購房企項目外，近兩年不少城市在以舊換新（國企收舊換新、中介優(yōu)先賣等）、非居改租等路徑上也有不少探索。未來圍繞消化存量房產的更加細化的配套政策將進一步落實，針對國企收購存量房的細化政策比如收購規(guī)模、收購價格等也有望繼續(xù)跟進。
支持地方政府回收存量閑置土地
在國務院政策例行吹風會上，自然資源部副部長劉國洪表示，在廣泛調研的基礎上準備出臺妥善處置閑置土地、盤活利用存量土地的政策措施，來支持地方政府從實際出發(fā)，酌情的以收回收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量的住宅用地，幫助企業(yè)來解困。
曹晶晶指出，此前自然資源部已經下發(fā)通知，要求各地新增土地供應量需要結合當地商品住宅去化周期以及盤活存量規(guī)模，將盤活存量土地規(guī)模作為增量供應的重要依據。此次會議強調結合實際情況，支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。同時也提到發(fā)揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發(fā)。針對資金支持，提到“對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持”，也可以享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策等。