為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，本市堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，5月27日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
一、《通知》主要內(nèi)容
《通知》明確調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策。一是優(yōu)化非滬籍居民購(gòu)房條件。縮短非本市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)房繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，擴(kuò)大購(gòu)房區(qū)域。二是調(diào)整相關(guān)政策口徑。取消離異購(gòu)房限制，調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，支持企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房用于職工租住。
《通知》強(qiáng)調(diào)支持多子女家庭合理住房需求。一是可增購(gòu)1套住房。二是優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
《通知》提出優(yōu)化住房信貸政策。一是按照因城施策原則調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。二是進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金個(gè)人貸款支持居民合理住房需求的作用，適度提高本市住房公積金個(gè)人貸款最高額度。
《通知》提出支持居住困難家庭改善居住條件。階段性采取給予過(guò)渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼措施，支持居住困難家庭住房“以舊換新”，促進(jìn)改善居住條件。
《通知》要求優(yōu)化土地和住房供應(yīng)。充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用，合理把握區(qū)域規(guī)劃時(shí)序和開(kāi)發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)，著力提升土地資源配置效率，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)需求等，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量精準(zhǔn)供地。完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求，支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡，更好促進(jìn)區(qū)域人口、土地、住房協(xié)調(diào)發(fā)展。
根據(jù)《通知》規(guī)定，上海還將建立健全住房保障體系，探索通過(guò)國(guó)有平臺(tái)公司等主體收購(gòu)、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給；加快推進(jìn)“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質(zhì)量；提升住房品質(zhì)，支持建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子；加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
二、具體政策解讀
（一）調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策方面
為滿足合理住房需求，服務(wù)人才安居，促進(jìn)職住平衡，差異化、分區(qū)域調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策。
一是縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限。將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購(gòu)房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。
二是擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域。立足促進(jìn)區(qū)域職住平衡，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。
三是調(diào)整相關(guān)政策口徑。取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對(duì)夫妻離異后購(gòu)房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。
四是支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住。對(duì)企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)。
（二）支持多子女家庭合理住房需求方面
為滿足多子女家庭合理住房需求，在住房限購(gòu)和信貸等方面采取支持措施。
一是增購(gòu)1套住房。對(duì)二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房。
二是優(yōu)化首套住房套數(shù)認(rèn)定。優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。
（三）優(yōu)化住房信貸政策方面
按照因城施策原則，調(diào)整本市新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款的有關(guān)政策：
一是首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。
二是二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減5個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)要求，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。具體貸款業(yè)務(wù)可向經(jīng)辦銀行咨詢。
（四）優(yōu)化住房公積金個(gè)人貸款政策方面
進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金個(gè)人貸款支持居民合理住房需求的作用，優(yōu)化住房公積金個(gè)人貸款政策。
一是提高貸款額度。對(duì)購(gòu)買首套住房的職工，個(gè)人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整為80萬(wàn)元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整為160萬(wàn)元。多子女家庭貸款購(gòu)買首套住房，最高貸款額度在此基礎(chǔ)上上浮20%政策不變，即最高可達(dá)192萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套改善型住房的職工，個(gè)人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整為65萬(wàn)元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整為130萬(wàn)元。
二是降低首付款比例。申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例調(diào)整為20%；申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買第二套改善型住房的，最低首付款比例調(diào)整為35%，所購(gòu)住房在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)的，最低首付款比例調(diào)整為30%。
（五）支持居住困難家庭改善居住條件方面
為支持居住困難家庭改善居住條件，對(duì)符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過(guò)渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。
一是補(bǔ)貼對(duì)象。自《通知》施行之日起，在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購(gòu)買外環(huán)外一手住房的居民家庭，可以向購(gòu)入一手住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)補(bǔ)貼。
二是補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。按出售住房建筑面積實(shí)行分檔定額補(bǔ)貼，建筑面積30平方米以下的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2萬(wàn)元；住房建筑面積30～50平方米的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2.5萬(wàn)元；住房建筑面積50～70平方米的，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)3萬(wàn)元。在辦理新購(gòu)一手住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后領(lǐng)取補(bǔ)貼。
本市將堅(jiān)持因城施策，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌存量和增量、市場(chǎng)和保障，多措并舉保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。