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“只能不斷降價”,昆明樓市“以價換量”見效,業內稱“很多項目已放棄自渠”

發布時間:2024-06-16 15:31:07

降價就一直好賣嗎?并不是。”

日前,昆明旭輝鉑宸府魏經理在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,大幅優惠一次就賣那兩月,當大家覺得你就該賣這個價格的時候,就賣不動了。可能沉寂兩三個月,你再降一點,又有客戶沖著優惠去買,就是這種不斷下降的趨勢,現在整個昆明市場都這樣。

旭輝鉑宸府位于昆明北市區,“今年年底要交付”,魏經理說,“現在所有客戶最擔心的,就是房子能不能交付。”

中指研究院5月百城新建住宅價格指數顯示,昆明新房樣本均價11107元/平方米,環比下降0.24%。

“昆明這樣的城市,市場壓力可能更大一些,因為本身就依賴于文旅,和其他強二線城市還是有差異的。”易居研究院研究總監嚴躍進分析。

 

降價分銷,很多項目已放棄自渠

 

“距二組團交付還有203天17小時7分鐘。”每經記者在現場看到,旭輝鉑宸府在售樓處大屏幕顯眼位置打出了這樣的字眼。

作為北市區改善型住宅項目,旭輝鉑宸府一期一組團2021年6月開盤,如今已經交付使用。面對去化壓力,項目提升了二組團裝修標準,趕上3月“小陽春”迎來一波熱銷,銷售額達到約8900萬元。4月稍有回落,新政一出,買房人又開始看房了。端午假期,鉑宸府銷售額約2875萬元,3天時間銷量超過了4月的一半。

“昆明有一個現象,下半年的銷售節點會更多。”魏經理分析,“例如中秋、國慶長假,再到12月的年終沖刺,所以按照月均流速30套左右計算,剛好到年底能賣完,所以要抓緊加推。”

不過,降價和分銷仍然是昆明絕大多數開發商保證銷量的最大依賴。

魏經理表示,北市區分銷捆綁很嚴重,我們自有渠道占比能達到40%,很多項目則已經放棄自有渠道,直接把所有非中介獲客路徑全部關閉。這意味著除了分銷和自訪,沒有其他方式了。

促銷降價則更甚,“抽起優惠”在昆明市場幾乎是不可能的事。

據悉,鉑宸府2021年開盤均價17500元/平方米,目前不同戶型單價在14000元-16000元/平方米。

“價格是近期新房成交的關鍵,這符合市場預期,通過價格調整更好地推進銷售,是去庫存的一種重要手段。”嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說。

 

銷量頂上去,價格拉下來

 

“幾個項目逆勢熱賣,把昆明整體成交量頂上去了,但把價格拉了下來。”昆明某項目銷售負責人王葉(化名)告訴每經記者。

這些項目中,位于呈貢區的“邦泰·臻境”是個典型代表。2023年11月拿地、今年5月12日首次開盤賣出156套,目前首開房源售罄,2025年6月30日預計整個小區全部交付。

王葉透露,邦泰·臻境正抓緊窗口期出貨,定價低于周邊新房2000元-3000元/平方米,幾乎跟二手房價持平,相當于“低價的準現房”,因此開盤就賣出百余套。

每經記者實地走訪臻境項目時正好遇上集中簽約,售樓處所有座位全部“客滿”,還不斷有新客戶前來看房。

“5月12日開盤,到5月17日171套房源就售罄了。”置業顧問小周告訴每經記者,主要是沒有房源了,不然整體銷量可能還會更高一些。

新政過后,項目緊急加推了三棟樓,但大戶型也去化較快。據貝殼找房,目前邦泰·臻境在售均價約8500元/平方米。

每經記者在鏈家平臺看到,邦泰·臻境周邊在售的二手小區,如昆明公園壹號、中通玖璽華府掛牌價普遍在12000元-14000元/平方米,明顯的一二手房價格倒掛,對購房人來說吸引力不小。

據克而瑞,昆明房企推出了端午案場額外優惠、特價房等,市場整體平均來訪量上升7%;低總價、高性價比項目入市和多個項目“以價換量”帶動了市場熱度上升。成交方面,由于邦泰·臻境的加推銷售,整個市場平均認購套數上升14%。

事實上,昆明“以價換量”來得格外早。

國家統計局70城房價指數中,昆明是率先下跌的二線城市。從2021年11月開始,當合肥、杭州、廈門、福州等城市的同比漲幅還在4%-4.7%高位時,昆明已經從持平轉向下跌,并且跌幅從0.2%逐月擴大至3%,到2024年4月的新房價格同比跌幅已經達到4.4%。

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