上周，朋友老張在咖啡廳里嘆氣：“我那套19年買的房子，掛牌半年了，價格一降再降，還是沒人買。”他苦笑著翻出手機里的房價走勢圖，2021年的峰值像一座孤峰，如今曲線已跌入山谷。老張的經(jīng)歷不是個例，而是無數(shù)普通人的縮影。樓市真相被捅破后，買房人的焦慮和專家的預言交織，這場“房價回不到巔峰”的討論，到底藏著多少扎心現(xiàn)實？
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一、2021年的巔峰：一場無法復刻的狂歡
2021年的樓市，像一場集體狂歡。北上廣深的房價收入比高達38倍，核心區(qū)房價甚至超越紐約、倫敦，成為全球“最難買房”城市。開發(fā)商瘋狂拿地，購房者連夜排隊搶房，深圳某樓盤甚至出現(xiàn)“五萬人搖號”的盛況。
但狂歡背后，隱患早已埋下：
債務(wù)達峰：開發(fā)商總負債超90萬億，居民房貸余額逼近40萬億，杠桿率接近日本泡沫破裂前的水平；
供需逆轉(zhuǎn)：城鎮(zhèn)住房套戶比達1.09，三四線庫存激增，一線城市也面臨“有房無人住、有人無房買”的錯配。
專家直言：“2021年是樓市最后的輝煌，供需、債務(wù)、人口三大紅利同時見頂，房價再也回不去了。”
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二、扎心真相：降價也救不了信心
2024年春節(jié)，樓市成交創(chuàng)五年新低。北上廣深政策松綁、降首付、降利率，但購房者依舊冷眼旁觀。“降利率能救市？這兩年試過上千條政策，越救越?jīng)]人信！”
為何政策失效？
1. 信心崩塌：爛尾樓、房企暴雷、房價陰跌，讓“買房穩(wěn)賺”的信仰徹底粉碎；
2. 二手房沖擊：天津、成都等城市，二手房成交量已是新房兩倍，價格差拉大至66%。剛需寧愿買次新房，也不愿為開發(fā)商“畫餅”買單；
3. 預期逆轉(zhuǎn)：過去“買漲不買跌”，如今“持幣觀望”成主流。一位中介坦言：“房東降價10%，買家還想再等等。”
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三、專家的“痛言”與普通人的掙扎
某經(jīng)濟學家曾斷言“房價永漲”，如今改口：“樓市已進入漫長黃昏，未來只有局部機會。” 而普通人更現(xiàn)實的困境是：
高位接盤者：2021年上車的家庭，面臨資產(chǎn)縮水和月供壓力，有人甚至被迫“割肉”賣房；
改善型需求：想置換大房子？二手房賣不上價，首付缺口越拉越大；
年輕人躺平：“租房也挺好，何必為了一套房透支未來？”成為新一代的共識。
一位網(wǎng)友留言扎心：“以前覺得買房是人生贏家，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)是高位站崗。”