2025年6月13日，廣州發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》），其中提到有關(guān)房地產(chǎn)的政策備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《意見稿》的推出，將顯著提振房地產(chǎn)市場信心，更大力度推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)。
全面取消限制性措施傳遞寬松政策信號
《意見稿》當(dāng)中最受市場關(guān)注的是提出優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率。
事實(shí)上，早在2024年9月29日廣州發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知里已提出“取消居民家庭在本市購買住房的各項(xiàng)限購政策”。不過，此前發(fā)布的政策當(dāng)中較少提及“限價(jià)”。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)告訴記者：“取消限價(jià)政策雖然此前并未發(fā)布正式文件，但是實(shí)際已在執(zhí)行，開發(fā)商仍然要向有關(guān)部門進(jìn)行價(jià)格備案，但官方不再提供指導(dǎo)價(jià)。此次《意見稿》關(guān)于購房限制性政策的提及，更多是對已實(shí)施政策的全面明確，向市場傳遞寬松政策的信號。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也表示：“廣州是首個(gè)提出全面取消‘三限’的一線城市。此前，廣州本身已全面取消限購，此次政策要求在市場實(shí)踐過程中立足松綁導(dǎo)向，對各種可能還有的限制性措施進(jìn)行取消，在釋放購房需求同時(shí)，有助于促進(jìn)供求關(guān)系再平衡。”
廣州擬全面取消限購、限售、限價(jià)
關(guān)于降低購房貸款首付比例和利率，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此前廣州“守住”房貸利率3%的底線，對此次表述正確理解應(yīng)為在銀行可承受的范圍內(nèi)，全面促進(jìn)房貸成本降低，但不建議直接理解為“最近又要降低首付和房貸利率了”。
陳雪強(qiáng)則表示，廣州目前首套及二套商貸首付比例均為15%，商貸首套利率最低為3%，公積金利率為2.6%，房貸首付比例及利率均算是較低水平，未來可能在公積金貸款首付比例方面有下調(diào)空間。
《意見稿》還提出持續(xù)優(yōu)化住房公積金使用政策，支持繳存人在提取住房公積金支付購房首付款的同時(shí)申請住房公積金個(gè)人住房貸款，進(jìn)一步優(yōu)化租房提取政策措施。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，最近兩年，全國各地公積金的政策非常寬松，“可提可貸”“既提又貸”大幅度提升了公積金對住房消費(fèi)和購房的保障力度，市場反饋積極。租賃市場最近兩年和公積金也有較好的結(jié)合，通過此類政策，將更好發(fā)揮公積金惠民導(dǎo)向，也促進(jìn)了住房租賃市場的發(fā)展，尤其是和保租房等市場有較好的對接。
廣州房貸利率已是歷史較低水平
加快城中村改造及收購存量房進(jìn)一步降庫存
《意見稿》指出要更好滿足住房消費(fèi)需求。扎實(shí)推進(jìn)城中村及老舊小區(qū)改造，2025年計(jì)劃推進(jìn)新開工老舊小區(qū)改造超150個(gè)，更新住宅老舊電梯超9000臺，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元。推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購買存量商品房作為安置房。
根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞監(jiān)測，廣州一手住宅市場去化周期壓力仍然存在。截至2025年4月末，廣州商品住宅庫存面積1484.62萬平方米，同比增長22%，去化周期21.6個(gè)月，同比增長0.6個(gè)月。其中，全市有六區(qū)的商品住宅庫存規(guī)模超百萬平方米，增城區(qū)以295.86萬平方米存量規(guī)模為11區(qū)最高，去化周期25個(gè)月；番禺區(qū)201.83萬平方米，存量規(guī)模位列第二，去化周期20.5個(gè)月；黃埔區(qū)191.73萬平方米存量規(guī)模緊隨其后，去化周期31個(gè)月。
該機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，盡管今年廣州涉宅用地供應(yīng)節(jié)奏較往年有所放緩，但由于2024年廣州涉宅用地供求規(guī)模創(chuàng)下近三年來新高，隨著這些地塊的相繼入市，購買力未能完全釋放的情況下，使得廣州商品住宅庫存規(guī)模、去化周期依舊維持在高位。
中指研究院分析人士認(rèn)為，2024年至今，中央及監(jiān)管部門對收購存量商品房的資金支持政策持續(xù)落地，其中自2024年四季度以來，廣州將收購存量商品房與城中村改造相結(jié)合，部分項(xiàng)目使用城中村改造專項(xiàng)借款收購存量商品房作為安置房，一方面加速舊改推進(jìn)，另一方面也助力庫存去化。
例如，2024年11月，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行分別向黃埔區(qū)知識城集團(tuán)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款1.76億元、1071萬元，專項(xiàng)用于購買首批存量商品住房作為安置房，為全省該類型貸款的首筆投放。截至2025年5月30日，黃埔全區(qū)通過“房票安置”模式累計(jì)完成認(rèn)購商品房1100余套，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元。
陳雪強(qiáng)表示：“加快城中村改造及收購存量商品房將有利于帶動(dòng)更多購房需求的釋放，將有效進(jìn)一步降低庫存。”
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此類做法既有助于消化存量商品房，又解決了安置房房源籌集的問題，實(shí)現(xiàn)雙贏。“需要看到，專項(xiàng)借款的資金用途大，可用于城中村改造的項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。基于廣州此次方案，專項(xiàng)借款的投放重心會發(fā)生變化，尤其是強(qiáng)調(diào)對存量商品房的收購并轉(zhuǎn)化為安置房。”
數(shù)說：廣州樓市正在呈現(xiàn)筑底維穩(wěn)的趨勢
根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月廣州共成交一手住宅6317套，成交面積68.71萬平方米，環(huán)比、同比分別上升29%、22%。得益于金融城、琶洲等高端項(xiàng)目的帶動(dòng)，全市房價(jià)環(huán)比上漲29%至36023元/平方米，廣州一手樓市出現(xiàn)“量價(jià)齊升”行情。
克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測也顯示，今年1-5月廣州商品住宅累計(jì)成交26993套，較去年同時(shí)期增長29%，成交金額925.5億元，同比增長7%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年以來，廣州樓市正在呈現(xiàn)筑底維穩(wěn)的趨勢。