近期,各地“老破小”二手房成交量在快速攀升。根據中原地產數據,5月27日至31日,在新政的推動之下,僅上海外環內就成交了826套房齡超過20年,面積在70平方米以下的小戶型。除了上海之外,還有像廣州、杭州、東莞、昆明等一二線城市“老破小”二手房成交量也在快速攀升。

導致多地樓市炒作“老破小”的原因有3個:第一,“老破小”受到了投資者的青睞。比如,上海內環外的一套35平米的老破小,投資者只用了160萬,就可以輕松拿下,馬上就可以用于出租,每個月的租金在4000元,一年的租金也要達到4.8萬元。這樣的租金回報收益,很多投資客認為還是蠻不錯的。
第二,“老破小”總價比較低,再加上這次銀行將首付比例降至20%。這樣一來,之前買不起房的低收入家庭,都有了購買“老破小”的可能。比如,上海一套35平米的老破小,單價只有6萬元/平米,總價只要210萬,首付只要42萬就可以購買了。所以,在救市政策全面放松的情況下,老破小成為了低收入群體爭相購買的對象。

第三,購買“老破小”可以賭一把拆遷。很多投資客購買“老破小”既不是自住,也不是想出租,是想賭一把大城市的拆遷。以上海為例,購買一套40平米的“老破小”,只要花250萬,而一旦碰到市中心拆遷,40平米的“老破小”的拆遷補償款在600多萬。于是,很多投資客都喜歡購買“老破小”,如果碰到“老破小”拆遷,那投資者就可以輕松賺上好幾百萬。
實際上,多地不約而同的炒作“老破小”的套路就是:只要“老破小”成交量能夠回暖,就能帶動整個樓市成交的復蘇。以上海為例 ,這次銀行把首付比例降至20%,這樣就可以讓原先買不起房的家庭,有了加杠桿購買200-300萬“老破小”的能力。

而一旦低收入群體都買了“老破小”之后,那么原來 住在2-300萬的“老破小”房子的人,就會想著把原來房子賣掉,再加杠桿,購買5-600萬的房子。而那些5-600萬房子里的人,又可以想著拋售原來的老房子,加杠桿購買800萬以上的房子。這樣一來,二手房市場的成交量就被帶動起來。
不過,對于是否要購買“老破小”二手房,我們認為應該區別對待。如果你的家庭經濟條件有限,現在購買的“老破小”二手房總價又不貴,而且周邊的配套設施齊全,那買房用于自住還是可以的。只是每個月的還房貸的壓力,通常不應超過家庭總收入的三分之一。否則,即使銀行將首付比例降至20%,也不要勉強購買。

而如果你購買老破小是想用于投資或投機,那還是不建議大家購買:一方面,有些老破小的總價確實比較低,但是單價并不便宜。通常也要在6萬多元/平米,而一旦將來房價下跌,老破小二手房的抗跌能力比較差,盲目投資“老破小”二手房很可能會被套住。
另一方面,有些人購買老破小想賭拆遷,通過拆遷貨幣化安置,實現一夜暴富。不過,各地市中心區域的老破小數量龐大,賭老房子拆遷,萬一碰到的是舊改或原拆原還,那購買老破小這類房子要想變現都很困難。所以,如果你是投資客,賭“老破小”房子拆遷的風險還是比較大的,要三思而后行。