城市密集建成環境（老城區）更新是全球城市的共同課題。以上海城投傾注廿年時光打造的露香園為代表，“人人爭上游”的上海，給出一張“上下求索”的答卷。
更新，是城市全生命周期的永恒主題。
2300多年前，古希臘哲學家亞里士多德提出，“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好”；14年前，上海世博會提出，“城市，讓生活更美好。”
與人民對美好生活的要求相比，城市總是處在一種發展不平衡、不充分的狀態，因此要通過城市更新行動進行調整、改造、完善。作為國內第一個針對近代建筑建立保護機制的城市、國內第一個將歷史建筑保護上升到地方立法層面的城市、國內第一個提出成片保護概念的城市，上海在更新的理念、制度、方法等方面始終走在前列：
2014年，上海在全國率先提出了“15分鐘社區生活圈”的概念；2019年1月,上海市政府印發《關于提升黃浦江、蘇州河沿岸地區規劃建設工作的指導意見》,正式提出“一江一河”概念，將最好的生態資源留給人民；2019年11月，在楊浦濱江，“人民城市人民建、人民城市為人民”重要理念被首次提出；2023年，上海規劃資源系統圍繞城市更新全生命周期管理，創新城市更新高質量發展新模式，在全市10個更新單元開展了責任規劃師、責任建筑師、責任評估師“三師”聯創機制試點實踐，成為城市更新“三師”聯創機制的開路先鋒。
露香園一期、二期效果合成圖
逆著時光的河流向前追溯，在中國城市化建設由求量到求質、由“有沒有”到“好不好”的轉型之前，在大規模增量建設唱主旋律的上世紀90年代，上海已然在“一年一個樣，三年大變樣”的高歌猛進中開始了城市更新的思考，1996年末啟動的太平橋項目（上海新天地）及1998年啟動的露香園項目便是其中代表。前者改變了石庫門的命運，首創開發性保護模式，讓其從人人都想搬離的“蝸居”一躍成為集社交、餐飲、消費等多重功能于一身的城市會客廳；后者則守護著上海之根，作為上海首個成片開發的歷史風貌保護區更新成功案例，以最嚴格的保護紅線還原歷史文化風貌的同時，推進上海當時人口密度最大的地區——老城廂的蝶變升級，改善“七十二家房客”的居住條件，為后續傳統里弄保留居住功能樹立了先例典范，令城市繁華之源重回城市繁華之巔。
守護
城廂是上海的鄉愁。以點、線、面結合的方式，守護上海之根。
老城區的“老去”及其所帶來的城市“空心化”，是許多城市共同的難題。
物質空間載體老化、人民群眾對美好生活的追求與歷史風貌保護紅線的矛盾交織。以上海的“名片、心臟、窗口”黃浦區為例，各類風貌保護區、風貌保護街巷占到整個區域面積的41%，不能簡單地推倒重來是其舊改的壓力和難度所在。在2022年7月全面完成了成片二級舊里以下房屋改造之前，高樓大廈背后有大量居民住在簡屋陋室中，曾是黃浦長期以來的二元結構矛盾。
2003年，上海市人民政府批準《上海市中心城歷史文化風貌區范圍》，留存有上海700多年城市發展歷史痕跡的老城廂，成為中心城12個歷史文化風貌區之一。2005年，《歷史文化風貌區保護規劃》編制完成，在詳細規劃層面，形成點、線、面相結合的保護對象規劃編制體系。時任上海市規劃局副局長伍江表示，完整、連片地保護城市歷史文化風貌，符合國際上有關保護城市歷史文化的權威文件《威尼斯憲章》所提出的精神和方針；全國勘察設計大師蔡鎮鈺表示，規劃強調了對這些建筑和附屬設施都必須“完整連片”地進行保護，以使它們的空間格局、街區景觀能夠完整地體現上海某一歷史時期的地域文化特色。
2003年露香園路與大境路交叉口實景圖
美國學者將上海比做通往現代中國的鑰匙，這座孕育了中國現代化進程中無數個時髦的第一次的城市，在自身的發展建設中，不僅擁有領先的政策、理念、規劃，還有領先的執行者和實施者。2002年，上海市政府正式將改造老城廂西北塊（露香園區域）的任務交給黃浦區政府和上海城投。作為中國第一家城投公司，于1998年介入露香園區域的上海城投，在“傳承城市歷史文脈，完成城市更新”的使命下，詳盡記錄下了老城廂肌理，恢復“街-巷-弄-院”的尺度，并在保留的街巷中沿用歷史路名。
老城廂邊界明確、形態獨特，區內街道交錯密布、巷弄蜿蜓曲折、街巷景觀多變、建筑類型眾多，為典型的自然發展形成的城市格局。面對上海中心城內整體性最好、規模最大的一處以上海傳統地域文化為風貌特色的歷史文化風貌區，露香園項目領先當時以單體建筑為保護對象的保護理念，以歷史肌理、街巷尺度等為保護對象，通過一系列創新手法重塑場所精神，具體包括“保護城市肌理”“重生歷史街巷”“復興街巷活力”等。
“保護城市肌理”主要體現在項目南北分區的建筑布局，北側高層建筑集中布置，盡可能保留和恢復南側老城廂連綿成片的風貌肌理，預留了老城廂到外灘東西向的視覺通廊。
“歷史街巷重生”則體現在對現存的16條歷史街巷中的10條進行場所重塑。在延續歷史街巷格局的基礎上，對于百年保護的歷史風貌道路街巷，嚴格遵循了原有的空間尺度關系和紅線寬度，突出兩側建筑傳統老城廂里弄中西合璧的歷史風貌特征。
為復興里弄煙火氣息，露香園項目打破當時以設計為切入點的更新理念，以運營思維進行“街巷活力復興”。在延續原有“十字”商業格局的基礎上進行演化，突出打造“河南南路-大境路-方浜中路”商業軸線，引入獨具老城廂文化內涵的商業品牌，打造慢生活商業街區。
傳承
穿越700多年光陰，儀態萬方的老建筑，承載文化與歷史的饋贈。
露香園是明嘉靖年間顧氏兄弟耗時十年修建的園林，與豫園、日涉園并列上海三大名園，代表上海園林的最高水準，是文化的瑰寶、城市的圖騰、人居的巔峰。
歷經數百年的歲月洗禮，幾經變遷后的露香園更名為“九畝地”。上世紀初拆除城墻后，因靠近原法租界便很快實現了城市化，形成了當時娛樂業聚集的“南市劇場圈”，留有許多中西合璧的里弄建筑及新舞臺、梨園公所、萬竹學堂等公共建筑。
露香園一期、二期效果合成圖
露香園項目大致位于原露香園舊址，地塊內擁有“萬竹街41號”“同慶街37號”“南市區圖書館”“萬竹小學”“慈修庵”“大境閣”等眾多珍貴歷史建筑。針對不同保護級別的歷史建筑，項目進行不同路徑的創新與探索，探索在文化背景下重現老城廂的文化內涵，共計保護修繕11棟歷史建筑、1個歷史街區，其中保護建筑2處，文物保護點5處。
針對“萬竹街41號”“慈修庵”“大境閣”等眾多珍貴歷史建筑，露香園在對城市基因的深入挖掘和翔實紀錄的基礎上，通過對歷史建筑的精心修繕，平衡“傳承”與“創新”，在建筑的歷史厚度上，以可持續的城市文化內在生命力，激發歷史建筑瑰寶的恒久價值。其中“萬竹街41號”歷史保留建筑，就是位于露香園基地內的一棟珍貴歷史遺產。原建筑始建于1940年代。整個建筑為五開間前后兩進格局，局部三層。作為舊式石庫門的代表之作，在中西融合的風格中具有強烈的海派文化特征與世家宅院價值。項目在做了大量歷史信息收集的基礎上，對原建筑的材料及工藝進行了詳細的研究。在保護修繕設計中平衡歷史風貌和現實使用功能，在由表及里的匠心雕琢下，重啟建筑瑰寶的熠熠風華，重耀城市人文之光。
這場跨越20載的漫漫更新中，露香園幾乎與上海對歷史風貌保護與城市更新的認知、探索同步，作為開路先鋒，創造了上海城市更新模式、手法等方面的若干個第一次，對開明里整體平移，就是上海第一次針對成片街坊實施整體平移保護。
開明里修繕前實景圖、修繕后效果圖
作為上海現存最大最完整的整體石庫門里弄，由民國初期開明公司所打造的開明里，包含了石庫門、廂房、亭子間、過街樓、老虎窗、老弄堂等經典的海派建筑風貌元素，被列為上海市第三次全國文物普查不可移動文物（310102805190000319）,現存包括11棟黃浦區文物保護點建筑和2棟保留歷史建筑，具備極大的歷史文保價值。
為了能更好地傳承城市歷史文脈，項目對開明里文保建筑采取整體平移。單個歷史建筑的平移已是不易，而成片的建筑群落平移，則是一次城市更新下的文保方案探索與實踐。通過這一前所未有的舉措，開明里“外市-內里-公共建筑”的格局特征得以留存，露香園區域連綿低層的歷史風貌得以賡續。
匠心
保持舊時匠人的創作和手風，以上海特有的精細化、繡花針功夫實現修舊如舊。
文以載道，物傳精神。自上世紀末作為大城工匠躬身入局，通過露香園地區的改造，共計改善4000余戶原住民的居住條件，總投資約400億元。同時，項目對老城廂的人文風貌進行詳實“記錄”與“探究”，建立歷史街區空間檔案，在快周轉唱主旋律的城市化上半場，傾注20余載時光雕琢一園，在市場喧囂中，埋首于城市根脈的守護與復興。
萬竹街41號實景圖
首屆上海市建筑遺產保護利用的示范性項目為例，“萬竹街41號”體現了露香園項目在“工程技術層面”的創新。在深度調研和測繪的基礎上，露香園項目遵循“修舊如舊”的方針，盡最大可能利用留存構件和原有斬假石、水刷石材料，高度還原歷史建筑墻面的傳統肌理質感。標志性的頂部山花、石庫門門頭、仿古小青瓦屋面、特色木構陽臺，匠心澆筑之下，老建筑的外觀工藝美學在城市發展的洪流中破繭重生。
自然
面向歷史，勇擔守護之責；面向未來，履行生態優化之徑。
“城市雙修”是指生態修復、城市修補，2017年起，住房城鄉建設部將“城市雙修”作為治理城市病、轉變城市發展方式的重要抓手，推動城市轉型發展。中國規劃學會理事、西南交通大學規劃系主任畢凌嵐曾表示，囿于過去數十年來對生態優化的認知，老城區的生態優化面臨生態服務功能用地匱乏、環境品質低劣等困境，由此衍生的社會、環境、交通問題等，嚴重的時候甚至令一些老城區淪為“城市傷疤”。
在上世紀中葉，露香園所在的老城廂邑廟區，人口密度便已達到全上海最高，居民戲稱“一張報紙上站好幾個人”。上世紀90年代，上海城投介入該地區之時，超負荷的居民數量和落后的城市基礎設施，舊改迫在眉睫。
曾秉持“生態優先”打造新江灣城的上海城投，著眼城市密集建成環境（老城區）的生態優化，在以嚴苛標準守護歷史的同時，亦以先進手段打造可持續的未來，真正做到“上下求索”。通過打造層次豐富的綠色生態開放空間，塑造“十米見綠、百米見園”的優美生態環境。并在項目建設初期就導入節能、環保、超低能耗和低影響力開發等理念，前瞻性打造面向未來的可持續智慧城市。
與此同時，根據黃浦區“藍綠絲帶”規劃，作為上海最重要生態文化景觀軸之一，“藍綠絲帶”中部貫穿“大豫園片區”，西起新天地，東聯外灘濱江地區的主軸，銜接外灘、世博、新天地、濱江、陸家嘴5大板塊，推動中心城區的生態優化。據了解，即將面世的露香園二期，借由黃浦“藍綠絲帶”規劃，重煥“露香池”等歷史人文盛景打造可詩意漫步的城市中心公共空間體系，還原其作為海上名園的花木葳蕤、流水潺湲。
露香園二期別墅效果圖
項目將持續推出高品質平層公寓及風貌別墅產品，致力于為上海市場帶來純粹的海派人居體驗，賡續該地塊作為棲居高地的地脈基因，城市的繁花之源，重新屹立為繁花與人居之巔。