在經(jīng)濟發(fā)展的浪潮中，房地產(chǎn)市場一直是備受矚目的焦點，而房價走勢更是牽動著無數(shù)人的心。無論是剛需購房者、投資者，還是普通民眾，都對中國房價的未來走向充滿好奇與關(guān)切。近期，多家主流機構(gòu)對中國房價走勢進行了深入分析和預(yù)測，為我們勾勒出一幅充滿機遇與挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)市場藍圖。
高盛觀點：短期調(diào)整，長期向好
高盛發(fā)布的報告指出，受多種因素影響，中國房地產(chǎn)市場短期面臨一定壓力，但長期企穩(wěn)趨勢未變。在二手房市場方面，由于外部因素對就業(yè)和居民收入產(chǎn)生負面影響，賣家掛牌價與買家意愿成交價的差價可能進一步擴大，預(yù)計2025 - 2027年二手房銷量預(yù)測將下調(diào)13%，價格預(yù)測下調(diào)2%。而新房市場，由于新房較二手房溢價低于周期中值，且市場需求對開發(fā)商降價彈性較低，預(yù)計一手房價格相對具有韌性。同時，國企和地方政府融資平臺新開工項目占比上升，也將對新房價格起到支撐作用。不過，開發(fā)商項目去化率下降，將導(dǎo)致土地和建設(shè)支出減少，2025 - 2026年新房銷量預(yù)測平均下調(diào)6%，房地產(chǎn)投資預(yù)測下調(diào)2%。
從城市角度來看，出口依賴型城市如東莞、蘇州等，受外部沖擊較大，4月初以來新房日銷量下降約30%。而上海、北京等一二線核心城市，憑借穩(wěn)定的經(jīng)濟韌性和就業(yè)市場，新房價格已現(xiàn)企穩(wěn)跡象。2025年一季度，核心城市土地銷售價值同比增長67%，而排名后十位城市同比下降20%，城市分化態(tài)勢明顯。
在開發(fā)商表現(xiàn)上，央企開發(fā)商土地儲備集中在一線城市，盈利能力復(fù)蘇領(lǐng)先行業(yè)，重申對華潤置地、中國海外等的買入評級。覆蓋范圍內(nèi)開發(fā)商2025 - 2027年核心每股盈利預(yù)測溫和下調(diào)4% - 6%，基于凈資產(chǎn)價值的12個月目標價格平均下調(diào)3%。
雖然短期面臨關(guān)稅升級導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟不確定性增加、房地產(chǎn)市場信心修復(fù)困難等風(fēng)險，特別是出口依賴型城市壓力更大。但從長期來看，若地緣政治不利因素推動結(jié)構(gòu)性改革，將給房地產(chǎn)市場長期前景帶來利好。預(yù)計一二線城市房價全面企穩(wěn)時間較原預(yù)測推遲6 - 12個月，2026年末或2027年初有望企穩(wěn)。
中信建投：2026年前后有望止跌回穩(wěn)
中信建投發(fā)布研報認為，參考海外5國房價下行周期在5 - 10年左右，跌幅在20% - 40%左右的經(jīng)驗，中國房價有望在2026年前后止跌回穩(wěn)。從政策端來看，2024年房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩輪政策托底，當前需求端政策環(huán)境已較為寬松，居民購房首付比例及貸款利率已達歷史最低，限購政策也處于自實施以來最寬松階段，接下來政策發(fā)力點預(yù)計將聚焦增量政策落實，加大資金支持力度，改善房企流動性。
從需求端分析，當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，2024年10月市場銷售量價出現(xiàn)恢復(fù)，核心城市市場好轉(zhuǎn)更為明顯，一線城市二手房價格跌幅明顯收窄。2025年推動新房銷售“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵是已出臺政策落實到位，包括加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造、加快落實3000億元保障房再貸款收購存量房、采取“補人頭”的方式加大購房補貼力度，同時居民就業(yè)收入實際性改善也是影響銷售恢復(fù)的重要因素。根據(jù)中指研究院初步測算，中性情形下，2025年全國新建商品房銷售面積同比降幅或在6%左右。樂觀情形下，若加快落實相關(guān)政策，居民置業(yè)意愿提升，預(yù)計2025年新房銷售規(guī)模有望實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。
而供給端受近幾年土地成交大幅縮量、企業(yè)資金承壓、市場庫存較高等因素影響，預(yù)計供應(yīng)端恢復(fù)整體慢于需求端，2025年投資、新開工仍將下行。中性情形下，2025年房屋新開工面積同比降幅或在15%左右，規(guī)模將回落至7億平以下；2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比或下降8.7% 。
綜合分析與購房建議
綜合多家主流機構(gòu)觀點，中國房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，短期內(nèi)房價仍有一定波動，但長期來看，企穩(wěn)回升態(tài)勢較為明顯。不同城市之間的分化將持續(xù)加劇，核心城市由于經(jīng)濟活力強、人口吸引力大，房價相對更具支撐力；而部分三四線城市，尤其是人口外流、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的城市，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大。
對于購房者而言，若為剛需且在核心城市，可抓住當前政策寬松時機，合理評估自身經(jīng)濟狀況后適時入場，避免因過度觀望而錯失購房機會。若為投資目的，則需更加謹慎，優(yōu)先選擇核心城市優(yōu)質(zhì)地段，關(guān)注城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入等關(guān)鍵因素，遠離人口持續(xù)流出的城市，降低投資風(fēng)險。 房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和不確定性決定了房價走勢受多種因素交織影響。主流機構(gòu)的分析預(yù)測雖具有重要參考價值，但市場變化莫測，購房者和投資者在決策時應(yīng)綜合多方面因素，做出理性判斷