在近期不斷出臺的政策利好、價格筑底的行情下,二手房市場信心正在回升,而江蘇省內多地開展的“以舊換新”活動,為二手房業主們拒絕低價成交增添了幾分底氣。新華日報·交匯點記者發現,“五一”假期后第一周,江蘇二手房市場持續3月以來良好的成交行情,并呈現更濃暖意。
量升價穩,市場活躍度提升
數據顯示,南京4月二手房成交量10195套(含高淳、溧水),創今年月度新高;環比上漲19.1%,已連續兩個月上升;成交均價24583元/平方米,環比則下滑2.1%。清明假期后,各項利好政策持續發力,激活市場需求,二手房交易量連續3周環比上漲。“五一”假期后,南京二手房成交量有所下滑,周交易量回歸2000套以內;新增掛牌行情小幅波動,呈現量升價穩趨勢。
今年春節以來,南京二手房市場保持著旺盛成交。2024年一季度,南京市二手房成交量21156套,成交走勢波動明顯:1月市場高走,實現“開門紅”;2月因春節長假影響,成交量有所走低;3月疊加樓市小陽春,成交量環比大漲86.6%。價格方面,二手房整體成交均價26245元/平方米,環比下滑4.9%,市場以價換量情況加劇。
二手房掛牌量逐步下降。據我愛我家南京研究院統計,2024年一季度,南京二手房新增掛牌16781套,環比減少14.2%;4月,南京二手房新增掛牌6809套,環比下滑21.9%。
一季度市場活躍度有所提升。南京二手房客戶平均成交周期44.3天,環比減少0.9天;房源平均成交周期215.4天,環比增加39.7天。4月,南京二手房客戶平均成交周期為39.2天,環比縮短3.2天;房源平均成交周期212.9天,環比增加4.4天。我愛我家南京研究院市場分析師黃守娟分析,當前購房者置業意愿相對較高,且業主談判讓價也較為干脆,客戶成交周期連續兩個月有所減少,但由于房源選擇性眾多,房源成交周期則持續處于高位。從市場供求來看,目前仍是供過于求的局面,處于絕對買方市場。從庫存房源量來看,目前我愛我家官網二手房可售房源約15萬套,房源去化難度仍較大。
從南京二手房成交趨勢來看,南京市房地產學會副會長孟祥遠非常樂觀:“南京作為一個900多萬人口的城市,一個月有超過一萬的二手房成交量,這個表現在同類城市中算是很優秀了。”
買房可落戶,政策持續優化
2023年開始,在房地產市場過熱時期出臺的各類限制政策逐步松綁。5月以來,房地產新政又有“上新”。在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員,可以直接辦理落戶——被業內稱為“買房送戶口”的南京市落戶新政,在5月11日落地實施。
“買房送戶口”既活躍了樓市,又可增加城市人口,似乎是“一舉兩得”的妙棋。南京房地產學會會長吳翔華認為,只放寬落戶還不夠,需要有就業、創業等一系列配套措施進一步完善,才能真正吸引人口,助力樓市。
金融方面也有好消息傳來,房貸利率有望進一步下降。5月12日,有自媒體放出消息:“南京首套房貸利率降到3.45%,歷史新低!”調整后的利率相比此前的3.65%降低0.2個百分點,但記者向銀行相關人士核實,對方均表示還未收到正式通知文件。
5月9日,南京公積金再出新政,貸款條件放寬,非南京戶籍的貸款申請人申請貸款時不再收取居住證;不在產證上的配偶也可以作為純公積金貸款主借人。另外,南京公積金中心發布《南京都市圈個人住房貸款操作指南》,意味著南京都市圈九城公積金貸款互認互貸的政策將進入實施階段。
這些持續釋放的利好,給房地產市場帶來彌足珍貴的信心。據記者觀察,以“唱衰樓市”言論博眼球的自媒體大大減少,對樓市行情積極樂觀成為主流論調。
“以舊換新”帶動,業主心態改變
存量房“以舊換新”活動,是近期樓市最受關注的熱點。
雖然此前蘇州、南通、無錫等地已開展國企收購模式的存量房“以舊換新”,但收購規模和可換購新房較為有限。4月27日,南京安居建設集團發布的存量住房“以舊換新”活動,收購范圍為主城六區、可換購新房有遍布南京各區的14個樓盤。該活動覆蓋面廣、新房房源多,一經推出立刻引發市民熱烈關注。目前,“以舊換新”意向登記超過3700組,完成新房意向認購的有365組。據該集團工作人員介紹,首批參與“以舊換新”的業主正在進行二手房實地勘測、價格評估工作。
此次南京安居集團存量房“以舊換新”活動,以直接收購二手房有效化解二手房置換周期較長的痛點。對賣家而言,不僅可省去復雜的賣房環節,省心又省錢,而且多了“退路”。“業主說這套房如果賣不到心理價位就不賣了,直接參加‘以舊換新’。”南京德佑房產工作人員小張告訴記者,“最近二手房業主們底氣開始足了,有人甚至直接將房子下架不賣了。”
近兩年,房地產市場從賣方市場逐步轉化為買方市場,二手房業主們不斷下調掛牌價、降低心理預期,同時還要接受“挑戰心理極限”的大幅度議價,承受非常大的壓力和心態挑戰。近期,南京幾個小區的業主打響了“房價保衛戰”。有業委會在業主群里貼出溫馨提示,倡議業主們警惕不良中介惡意拉低房價的現象,共同維護小區房價。
南京市房地產新媒體專委會副主任馬樂樂認為,“房價保衛戰”背后反映的是業主對房價容忍的“情緒底”,南京越來越多的房主不再對房價的下跌無動于衷。一個小區的房源低價成交的原因,可能是投資客離場出清,也可能是迫切的改善置換需求。
“近期二手房價格呈現雙方博弈的膠著狀態,沒有出現較大的下行趨勢,砸盤現象也非常少。”孟祥遠分析,“價格基本穩住了,是近期二手房市場的一個特點。”