曾被市場(chǎng)嫌棄的“老破小”（通常指城市主城區(qū)房齡超過(guò)20年的二手房），如今也開(kāi)始受寵了。

近段時(shí)間以來(lái)，隨著各地陸續(xù)落實(shí)央行5•17新政（即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金利率），不少熱點(diǎn)城市的“老破小”二手房成交速度正在加快。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近期廣州中心區(qū)樓齡20年以上的二手房源成交周期變短，甚至有不少房源在掛牌一天內(nèi)“秒售”；杭州5月二手房成交量環(huán)比4月雖然有所下降，但“老破小”二手房交易活躍度大增，日均成交量同比增長(zhǎng)38%；成都錦江區(qū)某老小區(qū)僅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交周期均在一個(gè)月以內(nèi)??

成都中心城區(qū)某老小區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 魏文藝 攝

多地“老破小”二手房成交火爆

記者查詢貝殼找房發(fā)現(xiàn)，成都錦江區(qū)鋼管廠五區(qū)5月中旬成交了一套房源，僅掛牌1天就帶看了兩次。該小區(qū)房源建成于1988-2003年，僅在5月份就成交了7套房子，其中有1套的成交周期達(dá)254天外，其余房子的成交周期均不到一個(gè)月內(nèi)。

位于成華區(qū)駟馬橋的河濱麗苑小區(qū)，樓齡同樣超過(guò)20年，今年共成交了兩套房，其中一套74平方米兩居室總價(jià)124萬(wàn)元，低于掛牌價(jià)12萬(wàn)元，僅掛牌1天、帶看1次即成交；另一套房子的成交周期為13天，同樣僅帶看1次便成交。而在此前，該小區(qū)二手房的成交周期均超過(guò)百天。

“‘老破小’的咨詢和成交量確實(shí)比之前踴躍了不少。”成都德佑地產(chǎn)一門店經(jīng)紀(jì)人小陳告訴每經(jīng)記者，這些老房子主要集中在成都市主城“5+2”區(qū)域，有學(xué)校、地鐵站點(diǎn)等配套的房源咨詢量自然更多，成交周期也相對(duì)較短。

“我近期還接到不少外地人的來(lái)電，咨詢?cè)诔啥假I房的相關(guān)事宜，其中多是來(lái)自成都周邊城市的買家，買房預(yù)算約在100萬(wàn)至150萬(wàn)元。”小陳補(bǔ)充道。

據(jù)貝殼研究院成都分院監(jiān)測(cè)，5月成都二手房成交中，總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)房源的成交占比仍呈上行趨勢(shì)；100萬(wàn)—150萬(wàn)元房源的成交占比小幅增加，處于近一年較高水平，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)。從面積來(lái)看，緊湊的套二（80平方米及以內(nèi)）、套三（80-100平方米）戶型各占據(jù)約兩成市場(chǎng)份額。

每經(jīng)記者梳理各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)， 包括上海、廣州、杭州、東莞、昆明等多個(gè)一二線城市，近期“老破小”二手房在成交量不斷攀升的同時(shí)，成交周期也明顯縮短，對(duì)比此前長(zhǎng)達(dá)百天甚至幾百天的成交周期堪稱“光速”。

以杭州為例，今年3月起，該市的“老破小”二手房就因總價(jià)低、出租回報(bào)高等優(yōu)勢(shì)而成交量暴漲，且熱度在5月仍在持續(xù)。

杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，朝暉小區(qū)、翠苑小區(qū)、采荷小區(qū)、大關(guān)小區(qū)、景芳小區(qū)、古蕩新村在5月分別成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二區(qū)以16套的成交量創(chuàng)下去年以來(lái)的單月成交量新高，而去年全年該小區(qū)共成交38套，今年截至5月的成交量已經(jīng)達(dá)到44套。

“很多老舊小區(qū)二手房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到2017年左右的水平，具備一定的性價(jià)比，而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能達(dá)到2.5%~2.8%，也是一種比較穩(wěn)妥的投資。”杭州鏈家大關(guān)商圈一門店經(jīng)紀(jì)人告訴每經(jīng)記者，這些成交量高的老小區(qū)房源面積都比較小、總價(jià)低，“一些市中心老小區(qū)低價(jià)房源基本成交周期就一周時(shí)間，普遍議價(jià)空間收窄”。

另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月上海二手住宅成交1.71萬(wàn)套，環(huán)比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“滬九條”新政的推動(dòng)下，僅外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過(guò)20年、面積70平方米的小戶型，成交量較政策出臺(tái)前5天增加了5%。

“核心城區(qū)的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段優(yōu)勢(shì)，尤其是總價(jià)可控，當(dāng)然長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可能還有動(dòng)拆遷機(jī)會(huì)，因此會(huì)受到部分資金有限的買家青睞，對(duì)整體市場(chǎng)而言具有積極的市場(chǎng)影響。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從另一個(gè)角度來(lái)看，這背后涉及到很多有改善型住房需求的業(yè)主，“老破小”二手房交易活躍也使得這些業(yè)主有能力去換房。

機(jī)構(gòu)：二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消失

記者注意到，此輪“老破小”二手房的交易熱潮，與各地限購(gòu)政策的陸續(xù)解除分不開(kāi)，同時(shí)也有其他利好消息的影響。

今年以來(lái)，多地關(guān)于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是異地安置）提法增多，這已經(jīng)成為老舊小區(qū)盤活的一種重要新模式。不過(guò)，此前“原拆原建”模式的資金來(lái)源是政府財(cái)政支持，真正能實(shí)現(xiàn)“原拆原建”的小區(qū)不多。

但在今年4月11日，浙江省住建廳等三部門發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，這是全國(guó)首個(gè)推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見(jiàn)，明確了相關(guān)工作流程和支持性政策，該政策聚焦“自主更新”，即小區(qū)業(yè)主可以主導(dǎo)老小區(qū)重建事宜。

事實(shí)上，今年3月底，杭州閘弄口片區(qū)四個(gè)小區(qū)就啟動(dòng)了“原拆原建”的民意調(diào)研摸排，引發(fā)社會(huì)關(guān)注，也造成了該片區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)。在成都，包括青羊區(qū)將軍街68號(hào)、君平街89號(hào)等均實(shí)現(xiàn)了“原址重建”，中央花園二期則從幾年前就開(kāi)始探索拆舊建新。

除此之外，在本輪樓市調(diào)整期，價(jià)格下調(diào)最多的就是“老破小”二手房，疊加不少“老破小”業(yè)主不惜售的心態(tài)，加速了此類二手房的成交。

以上海靜安區(qū)萬(wàn)榮小區(qū)為例，5月成交的一套約40平方米一室一廳房源，成交價(jià)190萬(wàn)元，單價(jià)47170元/平方米，成交周期僅9天。但在2021年同期，該小區(qū)同等面積房源的成交價(jià)則為254萬(wàn)元，成交單價(jià)為61831元/平方米。

今年4月，易居研究院在22城二手房成交報(bào)告中選取了“一線城市老破小類型的二手房?jī)r(jià)格”，以此衡量二手房?jī)r(jià)格泡沫。據(jù)其測(cè)算，一線城市“老破小”類型的二手房?jī)r(jià)格從2016年初開(kāi)始拉升，2019年二手房?jī)r(jià)格泡沫開(kāi)始不斷“吹大”，從20%持續(xù)擴(kuò)大到2021年一季度的歷史高點(diǎn)即58%，隨后泡沫持續(xù)變小。

尤其在2023年上半年二手房掛牌量激增階段，供求壓力倒逼二手房?jī)r(jià)格泡沫持續(xù)縮小。到了今年一季度該泡沫僅5%，意味著歷時(shí)三年時(shí)間，一線城市“老破小”二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消除，二手房?jī)r(jià)格回歸健康狀態(tài)。這也在很大程度上代表了全國(guó)二手房?jī)r(jià)格泡沫的基本消除。

不過(guò)該報(bào)告也認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場(chǎng)面臨一些挑戰(zhàn)，如房源加速掛牌、部分房源降價(jià)幅度大導(dǎo)致房東焦慮、高位接盤二手房定價(jià)困難等。“二手房市場(chǎng)活躍不僅關(guān)乎居民家庭資產(chǎn)變現(xiàn)、住房置換與改善，還與房企去庫(kù)存和資金安全緊密相關(guān)。在當(dāng)前價(jià)格泡沫基本消除的背景下，各地應(yīng)繼續(xù)采取有效措施，進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)。