昨天,我聽一個朋友瞎說,和我沒關系哈,朋友,瞎說。
咱們國家房地產現階段面臨至少三個惡性循環,或者說下降螺旋。
第一個,消費者行為學。
房地產實際價格越跌,大家越不買。
以前這螺旋只在縣城鄉鎮和十八線城市轉圈圈,后面開始往三四線城市吹,最后吹到了一二線城市。
曾經還是剛需就賣非剛需就緩,但在實際價格下跌現狀里,剛需也開始緩一手,從而導致了實際價格的進一步下探,緩的就更多了。
第二個,產業大困局。
不買房,保交樓就難。
你不買我不買,開發商手上就沒有新的流水進來,那保交樓就是我給你保結果但不給你保時間,今年搞定算是保,100年后搞定也是在保,隨便雇傭幾個農民工敲敲打打就叫穩步推進中,弄得大家就更心慌,怕自己也被「保護起來」,更不買。
第三個,地方莫得錢。
開發商不脫困,地方財政就沒錢。
房地產對地方財政的貢獻占比是49.1%,包括了24.3%的地方政府稅收和92.2%的地方土地出讓收入,你要敢把高度依賴土地價值的方專項債和城投債算上,那更夸張。
房地產預期不好,地方就沒錢,地方都沒錢了,曾經最從容愜意且極具消費能力的群體都被卡工資了,誰還敢信「好日子還在后面呢」的預期以及「你們放心買我把配套做好保證以后一路漲」的許諾,那就都不敢買房了。
沒人買房,地方財政就更沒錢,那就更沒人去吃餅,更沒人買房。
當然,除了這三個大家一眼就能看透的下降螺旋之外,還有一個很有意思的小螺旋。
那就是,促銷力度越大,大家越懷疑真實價值。
按這年頭更火的另外一個產業,新能源車來舉例,就很明確。
不是價格戰打的厲害么,江湖上就出現了兩種輿論導向。
一種,是一些車企降價,那叫讓利消費者,那叫過了這村就沒這店,那叫光,趕快下單支持一下。
另一種,是另一些車企降價,那叫把之前的車主當韭菜,那叫「日泥馬退錢」,那叫屎,下單的要么壞要么傻。
現在房地產領域不斷的出政策,就是希望取得第一種的導向效果,我給優惠了,你們好意思不買一套配合配合么?
不過在實際決策中,往往又是第二種導向占上風。
之前以為15%就是底,都快十倍杠桿了,沒想到又來了一個7.5%,十倍說突破就突破,誰知道之后會不會再來個更生猛的,二十倍?三十倍?
結果就是,促銷力度給的越急促,變化越迅速,大家越觀望,怕自己成了「早一步就虧一堆」的大傻子。
記得以前中學讀歷史的時候,老師講到清末戊戌變法,說小皇帝太心急了,103天里面下了上百道命令。
這些命令單獨拎出來看其實問題不大,格局都是對的、方向都是準的、手段都是有的。
問題就是短時間內調整太大,弄的下面的人完全懵逼,出現了接到命令以后干脆不去做,反正過幾天還有新補丁的詭異心態。
那……2024年前四個月里面,中央層面的樓市政策過70項,全國各城市的調控政策過300項。
一言以蔽之,過載了,集體進入觀望期。
可惜觀望就是凍結交易,交易凍結也就意味著有賣的沒買的,亞當斯密的供需關系決定實際價格的無情大手就來了。
期房新房咱們就不說了,就說現在越來越吃香的、看得見摸得著的二手房,都是掛的多賣的少。
有機構閑得無聊,或者說頭鐵,重點監控了14個大城市2024年前四個月的二手房情況。
交易量,同比降了19.5%,而掛牌量同比上升31.63%。
而從絕對值上,更刺激,每月新增掛牌量相當于每月成交量的19.8倍。
往好聽了說,是不爭朝夕待價而沽,往難聽了說,就是二手房也賣不動。
促銷力度那么大還賣不動,新的舊的都賣不動,那大家很自然的會覺得,之后還會有更大力度的促銷,繼續觀望,繼續螺旋向下。
當然,我們要正能量,要永遠熱淚盈眶。
按我那朋友的說法啊,手法還是有的。
現在最大的問題,是庫存。
到三月底,待售面積是7.48億平米,歷史之最。
按現在的銷售速度,不考慮螺旋向下,100個核心監控城市里面有41個城市的去庫存周期過了三年。
廣東的韶關、浙江的舟山、青海的西寧,更是神勇三劍客,哪怕現在一平米都不修了,也分別要12年,8年和9年,才能賣完。
但別慌,2016年2月的時候,也達到過7.39億平米的高峰。
那時候也是危急存亡之秋,不過被大智慧給處理掉了。
也就是喜聞樂見的,棚改貨幣化。
直接給拆遷棚戶區居民發錢,然后讓他們去商品房市場上買房,硬是上演了一出「左腳踩右腳」的升天之技。
所以,一定要相信大格局的智慧,有些智慧那都是可以突破經濟學規律的。
智慧一:國家隊。
按財新的說法,政策層面最近在憋個大招,建立全國性的房地產平臺公司。
也就是說,不再是去年開啟的央企國企買房兜底,那是各自為戰。
不如來個一盤棋,統一負責收購和盤活各地的爛尾樓和庫存房,改造成保障性住房。
這招的好處是,又一波流動性注入,天降大水重新沖刷一下供需關系。
智慧二:擠擠有錢人。
這年頭雖然總體居民杠桿高,但擠一擠還是有錢的。
房子不好賣,但,中國人對土地的執念還是很強的。
可以用70年產權的模式賣地,地上具體怎么蓋你心中的小洋樓,隨意,過一次審批就好。
浙江麗水已經開始微小地塊出讓試點了,可以自己單獨購買自建房,也能多個業主聯合競買、共建共享。
