偶爾會(huì)出去參加一些活動(dòng)做一些分享，上周日給一個(gè)朋友站臺(tái)做了個(gè)內(nèi)部分享
現(xiàn)在整理其中15%的內(nèi)容和大家分享
以下為正文，關(guān)于現(xiàn)在為什么不少城市樓市艱難
非常開心跟各位來做這么一次分享
其實(shí)我們?nèi)粘５膭?chuàng)作可能會(huì)寫一些當(dāng)下大家比較感興趣關(guān)注的內(nèi)容
每天都會(huì)回答一些具體的問題，但是我們說在具體問題的背后
對(duì)于我來說，其實(shí)特別想跟各位分享的是關(guān)于對(duì)這個(gè)行業(yè)的理解
因?yàn)檎麄€(gè)樓市的變化在我眼里是完全不一樣
01
對(duì)外很多人說我是一個(gè)自媒體人
其實(shí)我是一個(gè)正兒八經(jīng)的房地產(chǎn)開發(fā)出身的地產(chǎn)從業(yè)者
在我剛?cè)胄械臅r(shí)候，幾乎每一輪樓市關(guān)于抑制樓市的各種政策，但是幾乎在那一個(gè)階段里面好像不用做什么事情，樓市總是往上漲的
但凡各位買房比較早的朋友都會(huì)有這種感覺
那個(gè)時(shí)候我記得還有一個(gè)詞匯叫房?jī)r(jià)螺旋上漲
但是為什么我們說最近這四年整個(gè)行業(yè)變得我們完全不認(rèn)識(shí)
這四年到底發(fā)生了什么
各位需要簡(jiǎn)單了解一些行業(yè)運(yùn)行本質(zhì)
過去二十年，整個(gè)房?jī)r(jià)的源頭或者說房地產(chǎn)發(fā)展的源頭其實(shí)是來自城市天然城鎮(zhèn)化的需要
從農(nóng)村到縣城、從縣城到市、從市再到省城，每個(gè)級(jí)別城市都在進(jìn)行自己的城鎮(zhèn)化1.0
也因?yàn)槌擎?zhèn)化需要，每個(gè)城市都需要依靠土地出讓金來完成城市開發(fā)建設(shè)
我們現(xiàn)在回頭來看，其實(shí)這20年沒有某一個(gè)環(huán)節(jié)希望房?jī)r(jià)上漲，但房?jī)r(jià)客觀的上漲其實(shí)是在滿足城鎮(zhèn)化的需求
而且這輪上漲也讓樓市開始形成有序穩(wěn)健的發(fā)展閉環(huán)
不論是城市、還是開發(fā)商以及購房者，都基于這一波獲取到了屬于自己的紅利
也是基于這一波閉環(huán)，我們的城市發(fā)展完成了可能其他國(guó)家需要百年才能實(shí)現(xiàn)的成果
但是到了2020年之后，有一個(gè)本質(zhì)性的元素產(chǎn)生了變化
就是購買客群
當(dāng)樓市經(jīng)歷過20年發(fā)展，城市不再擁有大量的剛需了
大部分人因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，已經(jīng)買到了第一套房子
但是經(jīng)歷過二十年的市場(chǎng)教育，大部分人都被房?jī)r(jià)上漲這件事震撼
哪怕再頑強(qiáng)的個(gè)體最后都會(huì)選擇買房這個(gè)結(jié)局
2015年連我在老家的老媽都開始問我要不要去買房子，而且要買的還是異地的房子，你可以想象下連那時(shí)候在老家的典型互聯(lián)網(wǎng)絕緣體都能感受到這一股大的浪潮
所以過去二十年不管主動(dòng)被動(dòng)不管有沒有欣喜還是無奈，成為有房一族是大部分人的選擇
而這個(gè)時(shí)候，城市面也有一個(gè)同步改變
這20年過去已經(jīng)讓城市完成了城鎮(zhèn)化1.0
城市發(fā)展已經(jīng)不太會(huì)用攤大餅的方式繼續(xù)擴(kuò)張
當(dāng)這兩個(gè)主體同時(shí)發(fā)生變化的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)不再能夠成為過去的那樣閉環(huán)
從而進(jìn)入下一個(gè)四方循環(huán)閉環(huán)
客戶更大的需求是為了換房，而開發(fā)商為滿足客戶的需求只有生產(chǎn)出真正符合客戶需求的產(chǎn)品，才能夠?qū)崿F(xiàn)去化
與此同時(shí)，城市也從過去的城鎮(zhèn)化進(jìn)入到城市更新或者說舊城改造階段
在這個(gè)階段里，地方政府也不再圍繞著土地出讓金作為核心收入
它核心需要是提升土地的準(zhǔn)入門檻，實(shí)現(xiàn)復(fù)合城市的開發(fā)，并且通過稀缺的土地出讓完成城市名片的打造
此時(shí)此刻你會(huì)發(fā)現(xiàn)這四方角色它都不再那么需要房?jī)r(jià)的太多上升
02
當(dāng)城市和購房個(gè)體都在發(fā)生變化的時(shí)候你會(huì)看到每天出現(xiàn)在我們身邊的樓市關(guān)鍵詞也在不斷發(fā)生變化
這些詞背后其實(shí)代表著一句話
就是很明顯房地產(chǎn)行業(yè)需要產(chǎn)能升級(jí)，從過去僅僅滿足剛需客戶提供剛需產(chǎn)品到現(xiàn)在需要產(chǎn)出更優(yōu)質(zhì)的社區(qū)，才能符合這個(gè)階段房地產(chǎn)發(fā)展的主訴求
這是樓市的必然
也是未來能不能進(jìn)入下一個(gè)閉環(huán)至關(guān)重要的因素
只要樓市圍繞著產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)入到下一個(gè)階段，整個(gè)房地產(chǎn)又會(huì)進(jìn)入到下一個(gè)20年的超級(jí)大紅利的周期
但是關(guān)鍵的是
兩個(gè)新老周期的交替總是有過渡期
現(xiàn)在房地產(chǎn)的過渡期如果有一句話來總結(jié)就是：在產(chǎn)能升級(jí)的同時(shí)，又需要去庫存
老的庫存需要去化掉，新的產(chǎn)能才會(huì)更好的進(jìn)入到市場(chǎng)
也就是要把一些過往圍繞著房?jī)r(jià)上漲制造的產(chǎn)品給消化掉的同時(shí)
還要保證這個(gè)行業(yè)未來的供給側(cè)是圍繞著美好生活這個(gè)賽道去進(jìn)行的
這是行業(yè)的一個(gè)本質(zhì)變化，也是樓市的一個(gè)特殊時(shí)期
03
那這件事情能不能順利發(fā)生
這才是今天回答的關(guān)鍵
現(xiàn)在很多城市樓市的艱難，其實(shí)就是在這個(gè)特殊時(shí)期兩個(gè)周期疊加之后的結(jié)果
我每年都要去超過大量的城市，每個(gè)如今艱難的城市都在過去20年樓市快速狂奔的時(shí)候遺留了兩個(gè)問題
在我去過的大量城市里他們都會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)核心問題
第一叫慣性造概念
當(dāng)樓市一開始的核心需求是以剛需為主導(dǎo)的時(shí)候，一個(gè)地方吸納剛需購買最好的方式，其實(shí)就是造概念
比如某某新區(qū)
我們經(jīng)常出機(jī)場(chǎng)會(huì)看到我要做下一個(gè)陸家嘴、下一個(gè)深圳，就是非常典型的造概念
但是全國(guó)各地的新區(qū)有多么離譜
曾經(jīng)有個(gè)統(tǒng)計(jì)說就把全國(guó)所有的新區(qū)加起來，他們的未來可承載人口數(shù)量是34億人
大家可以想象這里的概念造的有多夸張
與此同時(shí)，在造好概念之后，很快就緊接著一個(gè)事情就會(huì)發(fā)生
叫：容積率依賴
當(dāng)一個(gè)區(qū)域的概念成立，并且規(guī)劃未來會(huì)為區(qū)域引入什么樣的配套的時(shí)候
為了使得單位土地的產(chǎn)值可以更高，最直接也是最有效的方式，就是提升單塊土地的容積率
去過大量的城市，幾乎很多地方的容積率都在3-5之間游走
說實(shí)話這是非常夸張的數(shù)值
因?yàn)槟呐略谌丝谧顬槌砻艿纳虾＃恋爻鲎尩娜莘e率郊區(qū)限制在1.5-1.8左右，市中心控制在2-2.5左右
但各位如果去到一些內(nèi)陸城市，4以上的容積率真的比比皆是
為什么，就是因?yàn)橹灰莘e率調(diào)高，就能夠提升產(chǎn)值