首付、利率下調(diào)，限購(gòu)未取消，北京樓市政策還有優(yōu)化空間嗎？
發(fā)布時(shí)間：2024-06-27 16:09:54
6月26日，北京市住建委、人民銀行北京市分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。《通知》明確，首套房貸最低首付比例調(diào)整至20%，利率最低調(diào)整為3.5%，并自6月27日起實(shí)施。
此次北京樓市松綁政策最引人關(guān)注的要屬首付比例和貸款利率的下調(diào)。《通知》明確，北京首套、二套房（五環(huán)外和五環(huán)內(nèi)）的首付比例最低分別降至20%、30%和35%；首套房貸款利率大幅降至3.5%，二套房五環(huán)內(nèi)降至3.9%、五環(huán)外降至3.7%。
首付方面，購(gòu)房門(mén)檻明顯降低。首套首付比例下降10個(gè)百分點(diǎn)，二套普遍下降10至15個(gè)百分點(diǎn)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此前北京首套房，對(duì)城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)）和非城六區(qū)都落實(shí)了3成首付的政策，此次繼續(xù)降低，對(duì)于降低購(gòu)房成本有非常明顯的作用，也說(shuō)明降低首付成為北京當(dāng)前樓市政策中的重要工具。
按照總價(jià)500萬(wàn)元的新房計(jì)算，過(guò)去北京購(gòu)買(mǎi)首套房的首付款需要150萬(wàn)元，而現(xiàn)在最低首付變?yōu)?00萬(wàn)元，直接減少了50萬(wàn)元。“這具有非常好的導(dǎo)向，減負(fù)效應(yīng)也有助于進(jìn)一步提振購(gòu)房需求。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
利率方面，此次政策主要針對(duì)首套房貸款利率。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，跟調(diào)整前相比，首套房貸款利率下降了45至55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率普遍下降了65至80個(gè)基點(diǎn)，下降幅度較大，對(duì)購(gòu)房需求釋放將產(chǎn)生較大帶動(dòng)。調(diào)整后，北京執(zhí)行的首套和二套房貸款利率與上海基本一致。
也就是說(shuō)，對(duì)于一套五環(huán)內(nèi)城六區(qū)住宅而言，按照貸款500萬(wàn)元、還款期限為25年計(jì)算，二套房利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬(wàn)元，每月還款減少1817元。
《通知》還明確，支持多子女家庭改善性住房需求，對(duì)北京市戶(hù)籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。
“目的是為降低多子女家庭購(gòu)房門(mén)檻和成本，通過(guò)住房政策支持生育和養(yǎng)育。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成員增加（含父母），購(gòu)買(mǎi)二套有客觀性，購(gòu)買(mǎi)第二套住房仍屬于剛需，執(zhí)行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，兼有降門(mén)檻和降成本效果。
此次北京樓市新政主要從降門(mén)檻、降成本著手，貫徹“517”樓市新政去庫(kù)存、激活需求思路。李宇嘉認(rèn)為，每一輪政策紓困都會(huì)帶動(dòng)需求釋放。此次北京樓市新政，對(duì)于年輕人、新市民的購(gòu)買(mǎi)有較大的促進(jìn)作用。北京機(jī)關(guān)國(guó)企事業(yè)單位比較多，公積金新政帶動(dòng)的需求比較明顯。特別是公積金額度提升，對(duì)于很多工薪階層來(lái)講帶動(dòng)效應(yīng)比較強(qiáng)。
陳文靜表示，4月8日，北京住房公積金管理中心官網(wǎng)已發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》，結(jié)合本次相關(guān)政策正式落地，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持，公積金最高貸款額度可達(dá)160萬(wàn)元。
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，陳文靜分析，“5.17”樓市新政落地后，上海、深圳、廣州均較快跟進(jìn)落地相關(guān)舉措，新房、二手房市場(chǎng)活躍度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明顯，北京購(gòu)房情緒亦出現(xiàn)回升。短期來(lái)看，此次北京樓市新政發(fā)布后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。
政策仍有優(yōu)化空間
“靴子”終于落地，北京購(gòu)房者觀望情緒有所緩和。但陳文靜指出，本次北京限購(gòu)政策尚未做調(diào)整，未來(lái)仍有優(yōu)化空間和預(yù)期。
李宇嘉分析指出，北京出臺(tái)政策最晚，主要原因在于北京地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級(jí)最高。在限購(gòu)政策調(diào)整上，更要考慮房住不炒和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣退出限購(gòu)來(lái)刺激需求，這有舊模式依賴(lài)的痕跡。因此，北京此次盡管調(diào)整了政策，但還沒(méi)有松動(dòng)限購(gòu)。
全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王軍在6月舉行的CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)上表示，雖然政策面已經(jīng)釋放出非常強(qiáng)烈的促進(jìn)房地產(chǎn)企穩(wěn)見(jiàn)底的積極信號(hào)，但投資、銷(xiāo)售與融資等各項(xiàng)指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)業(yè)的困境還沒(méi)有明顯改變，地產(chǎn)行業(yè)尚未擺脫對(duì)整體經(jīng)濟(jì)拖累的狀態(tài)。
為刺激需求、盤(pán)活存量，今年5月17日，包括明確取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率等多項(xiàng)支持房地產(chǎn)政策密集發(fā)布。同日，央行也宣布擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，用以支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
高盛首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家閃輝認(rèn)為在前述分析會(huì)上指出，“517”樓市新政的思路是正確的，即不再增加供給，推動(dòng)去庫(kù)存，支持需求端，讓供求關(guān)系達(dá)到新平衡。“但政府的支持力度還不夠。”閃輝測(cè)算，如果想要把一二線(xiàn)城市去庫(kù)存至正常水平，可能需要3萬(wàn)億元量級(jí)的政府資金支持，但在“517樓市新政”里，央行再貸款只有3000億元。
對(duì)于進(jìn)一步拉動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)走出泥潭，王軍認(rèn)為還有一點(diǎn)需要引起重視，即應(yīng)該逐步降低目前所有存量住房的貸款利率，因?yàn)檫@不僅對(duì)去庫(kù)存有幫助，而且對(duì)于減輕居民的房貸負(fù)擔(dān)，推動(dòng)消費(fèi)擴(kuò)張都有重要意義。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降低存量房貸款利率需要銀行讓利，并承擔(dān)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。“至少三季度不會(huì)有，四季度需要結(jié)合當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和還貸能力進(jìn)行考慮。”
談及未來(lái)政策的優(yōu)化空間，李宇嘉認(rèn)為，從利率水平最低3.5%出發(fā)，二套3.7%和3.9%的利率水平仍有下降的空間。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)報(bào)道》記者，現(xiàn)在的政策更多是對(duì)過(guò)去過(guò)嚴(yán)政策的終結(jié)和調(diào)整，還未進(jìn)入新的刺激周期，刺激性的政策還是偏少。進(jìn)一步地刺激，很重要的方向需要瞄準(zhǔn)二手房，盤(pán)活二手房。他認(rèn)為，二手房也可以納入保障房體系，提供給住房的困難群體等，進(jìn)一步挖掘潛在需求。
此外，在直接降低購(gòu)房成本方面，也可以有一些創(chuàng)新的舉措。例如，廣東省推出“先租后買(mǎi)”政策、安徽蕪湖 “半購(gòu)半租”賣(mài)房新方式，都是很好的嘗試。
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