一個月前的5月17日，央行發(fā)布一攬子“救市”政策：首付比例最低降至15%，取消商業(yè)貸款利率下限、下調(diào)住房公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持地方國企收購存量商品房。
如今新政“滿月”，政策落地情況如何？對于樓市產(chǎn)生了怎樣的效果？在后續(xù)的政策松綁與市場發(fā)展上，又有哪些空間？
新政明顯提升市場活躍度，成交量有所上升
“我把那個房子買了，交了定金。”蘇冉（化名）第一時間將消息告訴了記者，“價格合適、樓層合適、離工作單位的距離也合適，我們只看了一次就定了。”
蘇冉告訴記者，她和老公今年3月9日開始看房，斷斷續(xù)續(xù)看了六七十套房子，根據(jù)其預(yù)算，最早計劃在朝陽區(qū)購買，后來看著看著就發(fā)現(xiàn)能夠在海淀上車了。“4月初，我們看了一套房子，位于4層，次臥有遮擋，當(dāng)時中介說大概450萬能成交，我們考慮到樓層不方便老人、價格還是有點高，就沒買。這次定下了同小區(qū)同戶型的房子，總價410萬元，不僅樓層好，價格也更合適。”
“我們也糾結(jié)房價會不會下跌，但因為是剛需，只要不是暴跌就在接受的范圍內(nèi)。”蘇冉如是說。
寬松的政策空間、持續(xù)調(diào)整的二手房價格，像蘇冉這樣低價“上車”的大有人在。這也是部分城市二手房市場的縮影，價格持續(xù)震蕩，買方與賣方博弈之下，“以價換量”成為主流。
國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的5月份數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積環(huán)比4月上漲12.2%，但同比下調(diào)了16%。
在價格方面，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%。二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。
“5·17”新政后，可以明顯地看到，多個城市部分新房項目到訪量、成交量以及二手房帶看量、網(wǎng)簽量均有增長，市場情緒也明顯提升。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月27日-6月9日，重點50城新房周均成交面積較5月增長24.0%，較去年同期下降22.3%，受去年基數(shù)下降影響，同比降幅較5月繼續(xù)收窄。
二手房方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，業(yè)主“以價換量”帶動百城二手住宅價格繼續(xù)下探，二手房成交規(guī)模維持一定水平。6月3日-6月9日，重點11城二手房成交量同比連續(xù)三周增長，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，政策之下，成交量有所上升，但以價換量態(tài)勢還沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，“5·17”新政明顯提升了市場活躍度，但整體效果略低于預(yù)期。“5·17”新政是中央發(fā)布的一系列組合拳，力度可以說是歷年之最，市場信心出現(xiàn)了明顯的回升。因此，政策發(fā)布后，市場快速有了反應(yīng)，成交明顯上漲。其中，以一線、新一線表現(xiàn)突出，市場反應(yīng)速度、成交增幅都居前，相對來說三四線表現(xiàn)則較為平淡。從項目表現(xiàn)看，核心熱點剛需區(qū)域樓盤表現(xiàn)較好，當(dāng)然價格是重點，存量高企之下，客戶選擇多，折扣大、性價比高的樓盤才能熱銷，非熱點區(qū)域去化表現(xiàn)一般。
政策加快落地，部分銀行開始“內(nèi)卷”房貸利率
央行“5·17”新政，力度之大可謂史詩級別。此后，各地陸續(xù)跟進。
據(jù)新京報不完全統(tǒng)計，截至目前，全國各大城市基本已經(jīng)按照央行精神將首套房、二套房首付比分別下調(diào)至不低于15%、25%，均取消利率下限；公積金方面，首套、二套利率也調(diào)整到位。
其中，上海、深圳則根據(jù)“一城一策”進行差別化調(diào)整。首付比方面，上海首套房、二套房分別下調(diào)至20%、35%/30%，深圳下調(diào)至20%、30%。利率下限方面，兩個城市首套房均調(diào)整至LPR（貸款市場報價利率）-45BP（基點）；二套房方面，上海是LPR-5BP或者LPR-25BP，深圳是LPR-5BP。
隨著利率下限的取消或下調(diào)，地方銀行在商業(yè)貸款利率方面也同步調(diào)整。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，百城首套房平均商貸利率降至3.45%，二套房平均利率降至3.90%，分別較上月下降12BP、26BP。百城二套房平均利率自2019年以來首次進入“3字頭”。
據(jù)新京報記者調(diào)查，目前，部分銀行在房貸市場份額上的爭搶也非常“內(nèi)卷”。佛山有銀行首套房貸利率最低能做到3%，二套房3.05%，在廣州、廈門，首套房貸利率最低可以做到3.15%。
“收儲”存量商品房用于保障房，3000億資金夠嗎？
此外，為了去庫存，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。
在地方落地上，惠州、廣州增城、杭州臨安、蘇州、昆明、楚雄州、大理州等部分地區(qū)推進“收儲”商品房。
3000億資金夠不夠？在鄒琳華看來，3000億或5000億元有一定的穩(wěn)定市場的效果，但是如果想改變市場趨勢，還需要更多的資金支持。
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，這開了個頭，會帶動其他資金的入場。在運行中，如果有必要，再做加碼也不是不可能。“這件事情，更多體現(xiàn)了認(rèn)識上的進步，多年的雙軌統(tǒng)籌邁向一個非常‘實’的社會政策托底的落地階段，貨幣供給在政策指導(dǎo)下的特殊處理，是首先保障住有所居中托底這部分的落實。”
中國民營經(jīng)濟研究會副會長任澤平公開表示，收儲存量商品房用于保障房邁出了重要而正確的一步，3000億再貸款是第一步，未來需要3萬億以上的住房銀行，建立大規(guī)模住房保障體系，解決優(yōu)質(zhì)房企流動性和地方財政壓力，緩釋金融風(fēng)險，改善民生，一舉多得。
6月12日，中國人民銀行在濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經(jīng)驗，部署保障性住房再貸款推進工作。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，保障性住房再貸款額度3000億元，先到先得，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。
下半年或延續(xù)此前趨勢，政策力度有望再升級
上半年即將結(jié)束，下半年即將開始，對于接下來的政策調(diào)整方向以及樓市走勢，鄭叔倫表示，今年政策頻繁，上半年成交明顯好轉(zhuǎn)，特別是二手房成交出現(xiàn)明顯上漲，新房表現(xiàn)一般。預(yù)計下半年依然會延續(xù)這一走勢，只不過成交會隨著政策的變化而上下波動。
“樓市的關(guān)鍵問題是信心問題，歸根結(jié)底是經(jīng)濟問題。近幾年外圍形勢嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟形勢不佳，就業(yè)、收入等預(yù)期不足，居民投資、消費意愿不高。什么時候見底，要看外圍環(huán)境什么時候改善，經(jīng)濟什么時候能夠企穩(wěn)。”鄭叔倫如是說。
需要指出的是，“救市”依然需要強有力的政策。6月7日，國常會對房地產(chǎn)作出新部署，著重強調(diào)“去庫存”。在業(yè)內(nèi)人士看來，政策力度有望進一步升級，目前部分城市在政策調(diào)整上仍有空間。
諸如在信貸層面，截至目前，核心城市中僅剩北京尚未落地“5·17”新政。中指研究院稱，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場仍有調(diào)整壓力，亟須通過核心城市，特別是一線城市市場好轉(zhuǎn)來穩(wěn)定預(yù)期，在此背景下，北京有必要加快落實“5·17”相關(guān)政策，推動市場修復(fù)。
而在限制性措施退出上，目前僅剩北京、上海、深圳、廣州、天津等城市仍保留著不同程度的限購。在鄒琳華看來，限制性措施還應(yīng)進一步放寬。
■ 觀點
賈康：新政有助提升樓市景氣度
（華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長）
對于“5·17”效果，賈康表示，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，新政之下的效果，不會像原來大家預(yù)期的那么明顯，但肯定有助于提升樓市景氣度，一線以及一些二線城市市場成交量放大，部分樓盤銷售趨向旺盛。但是中國樓市不能一概而論，一部分地方對于政策反應(yīng)敏感些，一些地方遲鈍一些。有存量要消化、以買方市場為主的地方，市場反應(yīng)的動作肯定較慢，前景被人們看好的中心城市，市場反應(yīng)就較快。
賈康進一步指出，事實上，開發(fā)商是非常敏感的，前段時間，杭州、廈門和寧波同日誕生三個高價“地王”，說明在獲認(rèn)可的有發(fā)展前景的中心區(qū)域，極度謹(jǐn)慎的開發(fā)商對于看準(zhǔn)了的地塊，還是該出手時就出手，這一跡象已經(jīng)體現(xiàn)出來了。
新政之下市場預(yù)期發(fā)生了多大的變化？賈康認(rèn)為，預(yù)期方面的變化是很清晰的，但不是一個板塊的變化，冰火兩重天格局下是很分散的。符合一線風(fēng)向標(biāo)城市帶動二線省會城市以及一些被看好城市的推進過程，中國房地產(chǎn)市場要筑底回穩(wěn)再回暖，一定是一個波動的、有差異的、相對緩慢的過程。
下半年即將到來，市場將如何走？賈康表示，上半年房地產(chǎn)市場有些地方已有明顯向好的跡象與表現(xiàn)，結(jié)構(gòu)上看也有明顯的差異。對于未來的表現(xiàn)，如果進行粗線條展望，下半年會大體上延續(xù)上半年的勢頭。因為，整個宏觀經(jīng)濟的趨勢，在客觀條件支撐與主觀努力之下，大概率是向好的。房地產(chǎn)市場也會隨著這個大概率，下半年在下滑過程中繼續(xù)筑底企穩(wěn)，但是肯定會有明顯的區(qū)域差異化。
對于接下來的房地產(chǎn)政策調(diào)整，賈康認(rèn)為，如果全部取消限購措施，符合更健康的市場經(jīng)濟客觀要求。但大的框架是，結(jié)合住有所居、雙軌統(tǒng)籌，保障房托底正在抓緊做，這個底如果托好，商品房軌道上的行政手段完全取消都是值得期待的。具體像北京采取小步走的方式調(diào)整政策，是有道理的，確實還有調(diào)整空間，但一下子全放開，擔(dān)心沖擊波太大。深圳樓市曾全國領(lǐng)漲，也曾急速下跌，現(xiàn)在行政手段在做減法時，或與北京類似，不會一下子全部撤掉。