一個月前的5月17日，央行發(fā)布一攬子“救市”政策：首付比例最低降至15%，取消商業(yè)貸款利率下限、下調(diào)住房公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款支持地方國企收購存量商品房。

如今新政“滿月”，政策落地情況如何？對于樓市產(chǎn)生了怎樣的效果？在后續(xù)的政策松綁與市場發(fā)展上，又有哪些空間？

新政明顯提升市場活躍度，成交量有所上升

“我把那個房子買了，交了定金。”蘇冉（化名）第一時間將消息告訴了記者，“價格合適、樓層合適、離工作單位的距離也合適，我們只看了一次就定了。”

蘇冉告訴記者，她和老公今年3月9日開始看房，斷斷續(xù)續(xù)看了六七十套房子，根據(jù)其預算，最早計劃在朝陽區(qū)購買，后來看著看著就發(fā)現(xiàn)能夠在海淀上車了。“4月初，我們看了一套房子，位于4層，次臥有遮擋，當時中介說大概450萬能成交，我們考慮到樓層不方便老人、價格還是有點高，就沒買。這次定下了同小區(qū)同戶型的房子，總價410萬元，不僅樓層好，價格也更合適。”

“我們也糾結房價會不會下跌，但因為是剛需，只要不是暴跌就在接受的范圍內(nèi)。”蘇冉如是說。

寬松的政策空間、持續(xù)調(diào)整的二手房價格，像蘇冉這樣低價“上車”的大有人在。這也是部分城市二手房市場的縮影，價格持續(xù)震蕩，買方與賣方博弈之下，“以價換量”成為主流。

國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的5月份數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積環(huán)比4月上漲12.2%，但同比下調(diào)了16%。

在價格方面，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%。二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。

“5·17”新政后，可以明顯地看到，多個城市部分新房項目到訪量、成交量以及二手房帶看量、網(wǎng)簽量均有增長，市場情緒也明顯提升。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月27日-6月9日，重點50城新房周均成交面積較5月增長24.0%，較去年同期下降22.3%，受去年基數(shù)下降影響，同比降幅較5月繼續(xù)收窄。

二手房方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，業(yè)主“以價換量”帶動百城二手住宅價格繼續(xù)下探，二手房成交規(guī)模維持一定水平。6月3日-6月9日，重點11城二手房成交量同比連續(xù)三周增長，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，政策之下，成交量有所上升，但以價換量態(tài)勢還沒有發(fā)生轉變。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認為，“5·17”新政明顯提升了市場活躍度，但整體效果略低于預期。“5·17”新政是中央發(fā)布的一系列組合拳，力度可以說是歷年之最，市場信心出現(xiàn)了明顯的回升。因此，政策發(fā)布后，市場快速有了反應，成交明顯上漲。其中，以一線、新一線表現(xiàn)突出，市場反應速度、成交增幅都居前，相對來說三四線表現(xiàn)則較為平淡。從項目表現(xiàn)看，核心熱點剛需區(qū)域樓盤表現(xiàn)較好，當然價格是重點，存量高企之下，客戶選擇多，折扣大、性價比高的樓盤才能熱銷，非熱點區(qū)域去化表現(xiàn)一般。

政策加快落地，部分銀行開始“內(nèi)卷”房貸利率

央行“5·17”新政，力度之大可謂史詩級別。此后，各地陸續(xù)跟進。

據(jù)新京報不完全統(tǒng)計，截至目前，全國各大城市基本已經(jīng)按照央行精神將首套房、二套房首付比分別下調(diào)至不低于15%、25%，均取消利率下限；公積金方面，首套、二套利率也調(diào)整到位。

其中，上海、深圳則根據(jù)“一城一策”進行差別化調(diào)整。首付比方面，上海首套房、二套房分別下調(diào)至20%、35%/30%，深圳下調(diào)至20%、30%。利率下限方面，兩個城市首套房均調(diào)整至LPR（貸款市場報價利率）-45BP（基點）；二套房方面，上海是LPR-5BP或者LPR-25BP，深圳是LPR-5BP。

隨著利率下限的取消或下調(diào)，地方銀行在商業(yè)貸款利率方面也同步調(diào)整。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，百城首套房平均商貸利率降至3.45%，二套房平均利率降至3.90%，分別較上月下降12BP、26BP。百城二套房平均利率自2019年以來首次進入“3字頭”。

據(jù)新京報記者調(diào)查，目前，部分銀行在房貸市場份額上的爭搶也非常“內(nèi)卷”。佛山有銀行首套房貸利率最低能做到3%，二套房3.05%，在廣州、廈門，首套房貸利率最低可以做到3.15%。

“收儲”存量商品房用于保障房，3000億資金夠嗎？

此外，為了去庫存，央行設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

在地方落地上，惠州、廣州增城、杭州臨安、蘇州、昆明、楚雄州、大理州等部分地區(qū)推進“收儲”商品房。

3000億資金夠不夠？在鄒琳華看來，3000億或5000億元有一定的穩(wěn)定市場的效果，但是如果想改變市場趨勢，還需要更多的資金支持。

華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，這開了個頭，會帶動其他資金的入場。在運行中，如果有必要，再做加碼也不是不可能。“這件事情，更多體現(xiàn)了認識上的進步，多年的雙軌統(tǒng)籌邁向一個非常‘實’的社會政策托底的落地階段，貨幣供給在政策指導下的特殊處理，是首先保障住有所居中托底這部分的落實。”

中國民營經(jīng)濟研究會副會長任澤平公開表示，收儲存量商品房用于保障房邁出了重要而正確的一步，3000億再貸款是第一步，未來需要3萬億以上的住房銀行，建立大規(guī)模住房保障體系，解決優(yōu)質(zhì)房企流動性和地方財政壓力，緩釋金融風險，改善民生，一舉多得。

6月12日，中國人民銀行在濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經(jīng)驗，部署保障性住房再貸款推進工作。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，保障性住房再貸款額度3000億元，先到先得，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。

下半年或延續(xù)此前趨勢，政策力度有望再升級

上半年即將結束，下半年即將開始，對于接下來的政策調(diào)整方向以及樓市走勢，鄭叔倫表示，今年政策頻繁，上半年成交明顯好轉，特別是二手房成交出現(xiàn)明顯上漲，新房表現(xiàn)一般。預計下半年依然會延續(xù)這一走勢，只不過成交會隨著政策的變化而上下波動。

“樓市的關鍵問題是信心問題，歸根結底是經(jīng)濟問題。近幾年外圍形勢嚴峻，國內(nèi)經(jīng)濟形勢不佳，就業(yè)、收入等預期不足，居民投資、消費意愿不高。什么時候見底，要看外圍環(huán)境什么時候改善，經(jīng)濟什么時候能夠企穩(wěn)。”鄭叔倫如是說。

需要指出的是，“救市”依然需要強有力的政策。6月7日，國常會對房地產(chǎn)作出新部署，著重強調(diào)“去庫存”。在業(yè)內(nèi)人士看來，政策力度有望進一步升級，目前部分城市在政策調(diào)整上仍有空間。

諸如在信貸層面，截至目前，核心城市中僅剩北京尚未落地“5·17”新政。中指研究院稱，當前全國房地產(chǎn)市場仍有調(diào)整壓力，亟須通過核心城市，特別是一線城市市場好轉來穩(wěn)定預期，在此背景下，北京有必要加快落實“5·17”相關政策，推動市場修復。

而在限制性措施退出上，目前僅剩北京、上海、深圳、廣州、天津等城市仍保留著不同程度的限購。在鄒琳華看來，限制性措施還應進一步放寬。

■ 觀點

賈康：新政有助提升樓市景氣度

（華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長）

對于“5·17”效果，賈康表示，我國房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生重大變化，新政之下的效果，不會像原來大家預期的那么明顯，但肯定有助于提升樓市景氣度，一線以及一些二線城市市場成交量放大，部分樓盤銷售趨向旺盛。但是中國樓市不能一概而論，一部分地方對于政策反應敏感些，一些地方遲鈍一些。有存量要消化、以買方市場為主的地方，市場反應的動作肯定較慢，前景被人們看好的中心城市，市場反應就較快。

賈康進一步指出，事實上，開發(fā)商是非常敏感的，前段時間，杭州、廈門和寧波同日誕生三個高價“地王”，說明在獲認可的有發(fā)展前景的中心區(qū)域，極度謹慎的開發(fā)商對于看準了的地塊，還是該出手時就出手，這一跡象已經(jīng)體現(xiàn)出來了。

新政之下市場預期發(fā)生了多大的變化？賈康認為，預期方面的變化是很清晰的，但不是一個板塊的變化，冰火兩重天格局下是很分散的。符合一線風向標城市帶動二線省會城市以及一些被看好城市的推進過程，中國房地產(chǎn)市場要筑底回穩(wěn)再回暖，一定是一個波動的、有差異的、相對緩慢的過程。

下半年即將到來，市場將如何走？賈康表示，上半年房地產(chǎn)市場有些地方已有明顯向好的跡象與表現(xiàn)，結構上看也有明顯的差異。對于未來的表現(xiàn)，如果進行粗線條展望，下半年會大體上延續(xù)上半年的勢頭。因為，整個宏觀經(jīng)濟的趨勢，在客觀條件支撐與主觀努力之下，大概率是向好的。房地產(chǎn)市場也會隨著這個大概率，下半年在下滑過程中繼續(xù)筑底企穩(wěn)，但是肯定會有明顯的區(qū)域差異化。

對于接下來的房地產(chǎn)政策調(diào)整，賈康認為，如果全部取消限購措施，符合更健康的市場經(jīng)濟客觀要求。但大的框架是，結合住有所居、雙軌統(tǒng)籌，保障房托底正在抓緊做，這個底如果托好，商品房軌道上的行政手段完全取消都是值得期待的。具體像北京采取小步走的方式調(diào)整政策，是有道理的，確實還有調(diào)整空間，但一下子全放開，擔心沖擊波太大。深圳樓市曾全國領漲，也曾急速下跌，現(xiàn)在行政手段在做減法時，或與北京類似，不會一下子全部撤掉。